תפריט
אסיפה כללית חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות בעצמם, או באי כח מטעמם. אם לא נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום והיא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים ובתנאי, שהדבר צויין בהודעה על קיום האסיפה (ראה דוגמא ).
סעיף 7 לתקנון המצוי בחוק המקרקעין , תשכ"ט – 1969, קובע :
כינוס אסיפה
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
בהתאם לתקנון המצוי (קישור ) בחוק המקרקעין, הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית, מקומה וסדר יומה תימסר לבעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה, לפיכך: יש להציג את ההודעה לפחות 5 ימים מראש.
במידה ונבחרו נציגים לוועד הבית המשותף, באסיפת דיירים ובהתאם לתנאים הנ"ל, נציגות הבית תהא אחראית ומוסמכת לטפל בכל נושאי הניהול והחזקה של הבית המשותף ומוסמכת לגבות כספים ללא קבלת הסמכה מיוחדת מן האסיפה הכללית.
ההחלטות שאותן יכולה האסיפה לקבל ברוב דעות, למרות התנגדותם של חלק מהדיירים, אלה הן בדרך כלל, החלטות שאינן משנות זכויות ממשיות של בעלי הדירות אלא נוגעות לניהול הרכוש המשותף.
במידה ולא נכחו מי מבעלי הדיירים, החלטות נציגות הבית המשותף מחייבות אותם בהתאם לסעיף 69 לחוק המקרקעין.
הנציגות – מורשה של בעלי הדירות
קיימים בניינים רעועים רבים במדינת ישראל, חסרי יציבות, אשר מחייבים שיפוץ כדי להימנע מהדרדרות הבניין. לעיתים עולה השאלה האם השיפוץ הנדרש לבניין הוא לשם החזקתו התקינה של הבית המשותף. אם התשובה לכך היא חיובית, כל בעל דירה חייב לשאת בהוצאות החזקה של הבית המשותף, אף אם לא נכח באסיפה, בהתאם לגודל הדירה או אם סוכם אחרת או בהתאם לתקנון מוסכם, אם קיים. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות בניה מחייבים החלטה של שני שליש של בעלי הדירות.
נשיאת הוצאות (תיקון מס' 9) תשמ"ד-1983 (תיקון מס' 26) תשס"ה-2005
"58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
כיצד בוחנים האם השיפוץ הנדרש הוא לשם החזקה תקינה של הבית המשותף או לשם השבחת הנכס? יש לבחון האם השיפוץ הוא לצורך שמירה על הקיים וכדי להימנע מהדרדרות המצב הקיים. שווי הפרויקט אינו פרמטר לבחינת השאלה. חוק המקרקעין קובע כי החזקה תקינה הינה שמירה על המצב הקיים, לרבות שיפורים שנעשו לאחר מכן.
שמירה על המצב הקיים אינה בהכרח שיפוץ בהתאם לבניה הישנה שכן אין כל חובה לדבוק בחומרים מיושנים, וזאת לאור ההתקדמות הטכנולוגית והשיפור בחומרים, אף לא ניתן לדרוש מנציגות הבית המשותף שתחליף את החיפוי הישן בחיפוי זהה. ( עא (ת"א) 2329/03 פלקון חנה נ' נציגות הבית המשותף ברח' סוקולוב 10 הרצליה). כל שכן, שיפוץ הנדרש כדי למנוע סכנת חיים לדיירי הבניין ולעוברי אורח הינו שיפוץ לצורך שמירה על הקיים.
